子安老师有约

记录：深圳张爱萍

一，韩国游学走起

今天大概是最后一天报名韩国游学，不然来不及了

可以去，听一个拥有那么多财富的78岁的老爷爷讲两天，蛮值得的

到这个年纪，不像我们还有一些恐惧，从心所欲而不逾矩

也不太会说假话

包括我快40岁，也不喜欢说假话

真话不全说，假话全不说

这应该是今年最有意义的一次出游了，代价很小意义很大

二，连麦1，坐标广州

9月2日，在广州金融城附近拿了一套原来二房东退租的电梯19楼房子

1，房屋类型：

113方，4个单间，租金4280元

2，签约条件：

十年，每三年递增加5%

3+3+4=10，谈到了三个月装修期

3，我的计划

打算改成3套有独立卫生间的（一套一室一厅一厨卫，两套一室一卫），预计投资5万以内

预计出房价定在3500+2500+2500=8500

4，问题点：

业主签订合同后，才告知与物业公司沟通需要时间/技术等要素成本

5，我的沟通：

跟业主提出退租，他不同意，只能退一个月租金，押金不退，我现在很矛盾！

6，我需要帮助解答的：

拿下这一套可以合租的房子，判断不了市场环境，投入稍微有点大，不知道该不该做下去？

解决建议：

1、退租亏2个月押金？

2、或者继续用两三万最低装修成本，干下去？

子安老师：这个事很简单

总结来说，一句话：你在签合同之前，没有做足够的市场调研，现在签了合同后你发现问题要退回去

我建议：退房

重点有点抓不住

在签合同之前，应该要去找物业做调研的

现在你发现问题，房东不会担责任，那他以前就坑过一个二房东，为什么你还要跟他签呢？

而且，投入四五万，回本周期三年，这样的合同不好，很不划算

投入四五万可以收5-10套房

违约金上，是个问题，你是房东，你愿意吗？管一年，还退9万

解决问题能力弱，最好的办法就是不去解决它，换个简单的事

听人劝吃饱饭；不听人劝饿肚子

三，连麦2，坐标东莞

2020年5月买了东莞BBA的两房，17楼龄（那时没有学习买房课）207万，月供7000+，本金2000+，利息5000+

目前租客在租，2200，额外付利息

目前现金流出现问题，负债率很高，超过60%。要不要卖这个两房？降低负债，减少利息

但是目前租客想买，说130才考虑，最近成交有120+多的，银行欠款142，如果卖还得往里面贴钱

有什么方法？是亲戚借钱补过去还亲戚利息，还是低价卖出？还是再等等

想卖，但是贴十几万贴不了

子安老师：其实你心里已经有答案了，贴不了你知道去找亲戚，你主意很明确了，只是想要一个确认键

我觉得你是可以卖的

如果现在不卖，也撑不住，撑个半年，到时你还是会卖，而且价格更低了

借亲戚的140万，很难，也借不了那么长时间

有这么有钱的关系那么亲的亲戚，一般是亲姐，亲姐愿意借，还有老公，有妯娌，不一定同意

借了这个钱，又要长期又要大金额又要低利息，肯定会家里人不同意，导致矛盾，你就很难做人了

把房子抵押给她？

人家挣钱也有成本，有没有问过人家的意愿？

不要自己瞎想象，可以去当面聊一下，聊完，答案可能会颠覆你的想象。一问一个不吱声

咱们现在不要假设，空对空，你去解决问题，遇到问题再来问我

大部分人认为：你那么有钱，为什么不借我点，帮帮我呢？

这是穷人思维

实际上每个人有每个人的财务规划

实际上有钱的姐妹比你干的事要多，比你干的事要大，她比你需要的钱还要更多

四，连麦3，?？?/h4>

（1）?？谝蛭ǚ?，道路、电线瘫痪，很多民宿接待不了

酒店靠发电，挤爆了

我的小区可以接待，有民宿，已经挤爆了

我的小区有很多空房子，业主在外地，钥匙在外地，

我怎么帮助本地人、外地人解决临时住宿问题？拿出房东的房子出租，有水有电有家电

子安老师：不好做，不要做

临时的台风，很快就会结束

中国武警部队已经过去了，恢复水电很容易，就回家了，住家的也出不起太多价

本地人住个一周二周，出不起钱你又赚的不多

现在这个时期，还在倡导大家做公益，你想赚人家无家可归的人的钱，很容易陷入舆论漩涡

不发灾难财

（2）每年过年的房屋空置率很高，房东也不在?？冢弑付套獾奶跫?，而民宿房间又不够用，如何解决外地的人的临时住宿问题？

子安老师：旅游本来就淡旺季明显

做旅游市场一定要接受这一点

你不可能只把好的时期挑出来

不可能只吃甜头不挨打

很多房东是东北的，他只管把房子租给你，淡旺季不管

收房，按照正常逻辑走

五，连麦4，坐标江西吉安泰和

155平米的商铺，然后上下两层，然后现在是租给幼儿园去去去了，然后现在幼儿园有可能是说难以办下去了，然后现在租金是一年三万块钱（还有4年到期，人家幼儿园估计不一定能继续租了，招生困难）

然后我们是12年买的，当时2012年全款63万买的，那现在好像也没有成，人家数据不知道该卖不该卖，如果要卖的话，估计卖不到63万，我卖房的诉求就是我有名额，想去深圳买个小房子吧，我怕现在不卖，以后都卖不掉了，挂了很久没人问，挂价包过户88万

子安老师：想卖还是不想卖？

过户费十几万

我觉得你不一定想卖

如果幼儿园不租了，能租出去吗？

租不掉卖不掉，所以我不建议大家买小县城的房子，大城市的房子，可以出租可以卖出

现在挂个49.9万（也别说包过户，见面谈，给中介奖励一万块）谈判空间一万块

把人先搞来，有人来问，目前是没人

谈判时可以加价，你不能加，老公可以不同意啊

都没人理你一年了，你在那里都想了一年了也没人搭理你，砍价都没人砍

你现在先要有人来搭理你，有人就有需求，有需求就可以沟通，得先有人来，有多人来，你才有的挑客户

我怕的不是来人，我就怕你挂49.9万都没人来问，就麻烦了

现在幼儿园还在，带租约更好卖。幼儿园要不在，你更难卖了

假如市场起来了，你不想卖了，就不卖嘛

商业的逻辑不是成本多少，而且现在得有客户，有需求，才有得沟通，不是成本卖多少你要卖多少？得先有客户，有需求

六，连麦5，坐标洛阳，金凤

装修代售卖了多套房子，怎么能让开放日做成常态化

中介小哥不让我们建群

第一套群发，7天卖出

第二套群发，半集中带看，七天八天， 用了2个月卖出

第三天，半集中带看，20天卖

手里还有几套房子在操盘，我想要效率很高

中介不愿意相互见面，不让我去号召人，他要自己去号召人：保证给你带50个人来空看

子安老师：三线城市的中介思维开放度没有一线城市好，我们不用去改变他们

中介很介意和同行之间的见面

两个品牌的中介分开来集中带看，不建在一个群

之前卖房的方法有用，就继续用，不一定非要开放日

给中介送礼物，发烟，看他舒服，积极回应你卖房这个事，没别的事，姐就看你舒服

（小地方，礼物前置）

送了几次还不积极，不干活，下次就不用送给他了，他也知道

小地方都有大家不愿意说出口的潜规则

中介说姐你不要这么搞，搞的你房子着急卖，身份搞低了。潜台词：姐，不用送礼，搞得我为了你的礼物帮你卖房似的，把我身份搞低了

或者，可以交给中介搞，你们想怎么搞？我来配合

找到贝壳中有影响力的人（经理、总监级别），见面，沟通，送礼，等，让他来号召他们贝壳的人

七，连麦6，坐标杭州，檀香

手上5套在操作

有一套包销单305万，市场单，中介费房东出，装修费营销费我出，带看量少，8组带看，没人出价

二楼，客厅有点暗

反追踪找到什么问题：有4个客户反馈客厅有点暗，周边竞品多

挂价会不会有点高？不会，小区最低的一套

320一套成交在三个月之前（需要调查清楚）

子安老师：前端，你找了一个冷门小区，流动性弱；买家预期过高

之前拍卖过？拍卖价格需要了解清楚，管理房东预期

和房东沟通的时候，有数据支撑，参考数据很好，拍卖价格就是很重要的参考，不然他会觉得卖不出是你本事不行

看业主急卖程度他会决定是降低价格还是等

不要老是想着降低房东的价格，不然他以为你在占他便宜

如果多次沟通不同意，就可以以超低价格出

已经明确和中介说了，两种房子不接：卖房创业，买房的钱不知拿去干嘛拿去买股票的，不接

我现在赚差价的，服务单，包销单，都有

不管我出钱还是不出钱，底线是：不亏钱

不恋战，快周转。今天这一套也是带看一周了还没出，希望没出现这么慢，所以请教老师

这个业主有一定把控，搬出去了，需要置换，先卖后买，事先有沟通（中介推荐的业主）现在很多中介找过来，有很多业主，遇到难题，能否帮忙卖，中介也卖不掉

八，子安老师总结

不管卖房还是其他的，我知道大家很难，现在就是很难，?；笨?，经济危机，寒冰时期，且不会很快过去，可能会持续两三年，大家，要去除那些无谓的妄念

不要上当

被骗是因为有无谓的妄念

现在能给你信心的就是现金流，每个月多一万两万现金流，比上100次心灵课管用

如果想要改变现实，动手去改变，而不光是想

动手，打造现金流

房子，这个过程还不知道有多长，不要太着急，买深圳买广州，目前看不到太大的可能性马上有变化，现在不是一个好的时机，不建议负债不建议贷款，有危险

不是最佳的买房杠杆点，可以再等等

做好现金流，未来有更多的可能性

如果是刚需小孩要上学，另当别论