我在香港的一套小房子，这几天，租出去了，月租金1.4万。
在此之前，我一直想要把这套房卖掉，但市场不好，没什么成交，刚好有一个短租的，又不需要中介费，于是，我就答应了出租。
1. 房子的收益率好不好？
爸妈在香港陪我们过年，去签租赁合约的时候，他们慨叹：“这么高的租金，已经很好啦。房子不要卖了。这样的收益已经非常好啦?！?/p>
我明白爸妈为什么这么想。他们的参考值是老家的收入和租金水平。老家80平米的房子，一个月不过租2000。当地人的平均收入也不过三四千。所以，在他们看来，1.4万的租金已经非常高了，还有什么不满足的？真是瞎折腾！
于是，我拿出手机，打开小算盘，在爸妈面前算起来：“这套房子，市价600万，一个月租金1.4万，12个月租金收入16.8万。
如果不计算那些要业主支付的管理费、差饷地租、物业税、维修费、中介费和空置费统统都不算，年收益率也就是2.8%。
如果再算上那些费用，年收益率都不到2.4%。
如果这笔钱放银行，买理财产品或债券，最低也有4%，还没有维修换租客等各种烦恼?！?/p>
妈妈听了惊讶道：“哦！算出来居然是这样啊！”
以前的房地产，尽管租金回报率只有1%-2%，大家依然趋之若鹜，主要原因是因为房子本身的价值在增长。
而如今，时移世易。可预测的未来，房地产只会局部繁荣，稀缺地段能继续保值增值，差一些的地方就难说了。
如果当地的房价较大几率会下跌，那么只满足于表面二点几的租金收益率，只是一叶障目。
投资，除了看本身的收益率，还要计算投资的机会成本。
何为机会成本？我们要想一想，如果这笔钱不做此用，而做它用，会带来什么收益。这些"它用"的收益里，收益最高的选项所带来的收益，就是投资“此用”的机会成本。
如果房子卖了，它用有哪一些？可以买理财、买债券、买股票、或做一套组合拳。最低的理财收益，也高过这租金收益。
所以，到底这项投资划不划算，要拿笔算一算。
2. 屋顶改装，几时能回本？
在之前的文章里，我介绍过一个15年30%年回报率的投资。（详情请见：《最新发现：十五年稳定年收益率30%的生意》）
我把我家的屋顶改装成了太阳能板，把每时每刻产生的电卖给了香港的公用电网，每个月收回2500-3000元的电费收入。
前天，我终于收到了第一笔电费。
因为计算截止至2月21日，这个月只收到21天的电，支票上写着2031元。现在是冬天，太阳能产出电量比其他季节少。香港是亚热带地区，过了冬天，基本上都比较炎热，光照时间很长。所以，平均每月的电费应该不止这些。
妈妈问：“屋顶改装了多少钱??？”
我说：“十万。"
妈妈又问：“呀！不知道多少年能回本？”
我说：“不用五年?！?/p>
妈妈撇撇嘴说：“我看，五年肯定不行?！?/p>
我也明白她为什么有这个反应。
在她看来，十万是很大一笔钱，相对而言，两千是一个蛮小的数字。她心里第一个反应：这么小的数字，怎么可能就过五年，会变成那么大的数字呢？在她的六十多年的人生里面，五年可不算长。
我跟她说：“你不要用心去感觉，要动笔算一算?！?
我打开计算器，在她面前算起来。冬天21天2000元，30天就是2857元。冬天是最低值，那么假设全年平均3000元/月，一年就是3.6万，五年已经是18万。其实，按这个数字推算，3年就能回本了。计算每个月只能收2000，四年多也能回本了。
我妈再次感叹道：“哦！真是这样啊！”
你别以为，我母亲是一个什么都不懂的乡间老妇人。她年轻时候开过旅馆、做过生意、搞过乡镇企业，还做过对外贸易。在我初中的时候，一个人跑到越南去做生意，待了好几年。把正当青春期的我，扔给了亲戚照顾。让我颇有些怨言。
她算是见过世面的。只是她年轻时候的那一套，到现在不再有用罢了。
她的数学也还不错，至少比其他科目要好。现在的她，算算术，比我女儿快很多。当然，比我也快。我已经习惯用计算器，脑子再也转不了了。
但是，这么一个见过世面、数学也不错的人，怎么就没有搞清楚上面这两条呢？
3.?道理都明白，就是过不好这一生
人是非常主观的动物，很有意思。大多数人，如果没有刻意练习，都是很主观的，听从直觉感受而行动，判断存在很多偏差。
诺贝尔经济学奖得主、行为经济学家、认知心理学家卡尼曼有一本畅销书《思考，快与慢》，在书里，他详细讲解了人类大脑的运作框架。
他的研究发现，人的思考可以分为“系统一”和“系统二”两种。
系统一是无意识的、感性的，是第一反应的直觉，思考和判断非?？欤埠芮诳?，大多时候都在工作，所以，人们会第一时间在脑海中有一个判断。
系统二是理性的，有意识的、复杂的、费力的，也是懒惰的，大多数时候都在睡觉，难以纠正系统一形成的错误。
很多道理，在眼前一点点摆出来，大家都明白。可是，为什么“道理我都明白，就是过不好这一生”呢？
因为，我们都习惯用系统一来认识、理解这个世界，不会时不时就把系统二拽出来。
薛兆丰老师在他的经济学课程里常说：“我们不要讲理，要讲数。”
这句话，在理财的角度，就是：“我们不能凭印象，要算数?！?/p>
4. 把笔拿出来算一算
很多理财文章，讲得都是大家所熟知的常识，比如量入为出、记账、重视风险、做好配置（留3-6个月应急用金，留一部分为长期目标而储蓄增值，最后再投入一部分高风险高收益产品）等等。说起来，这些谁不知道?。?！
但知道知识点，和在生活里有意识地去用，并根据这些知识来做决定，却是两回事。
人是感性动物，常被系统一的情绪和直觉左右，会忽视很多显而易见的事实。
很多时候，解决的方法，也很简单。就是坐下来、提起笔、算一算。
在A股市场，很多人喜欢打新股。因为只要抽中，收益是一定的。但是，当我们算上中签率、资金被冻结的时间后，收益率远不及购买低息的理财产品。
我们会记得近期印象深刻的成功案例，比如一支股票最近大涨的成长股，而忽视长期经常出现的普通案例，如长期稳定的高分红价值股。
但是，当我们算一算，跟着成长股大起大落的股票长期收益率，是否就真的高过增长缓慢要等很久才分红的成熟价值股？
做投资，最重要的是抓住高概率事件，而不是低概率高收益的事件。
我们常常将大量的时间放在挑选个股之上，却忽视了对大类资产的比例配置，也即多少比例存银行、多少比例买债券、多少比例买股票、黄金、房产等等。
事实上，配置，才是投资长期获得稳定收益的秘诀。利用不同特性的投资品，对冲风险，获得经济增长和通货膨胀带来的市场平均收益。
希望我们大家都能通过练习来抵制人性的弱点，用更理性、更客观的视角来认识理财的世界。
